L’urbanisme et le foncier. La déconnexion entre le spatial et la finance. (Entretien)

Esprit – Économiste et statisticien de formation, vous êtes membre du comité de rédaction de la revue Urbanisme, vous êtes également animateur avec Joseph Comby de l’Association des études foncières et de sa revue Études foncières. Avant de parler de la situation de l’immobilier en France et de se pencher sur la crise financière internationale qui a pris sa source dans la crise de la finance immobilière aux États-Unis (crise des subprimes), il n’est peut-être pas inutile de prendre un peu de distance et de faire l’état des lieux de la réflexion dans les domaines du foncier et de l’immobilier. Qu’en est-il dans l’Hexagone, sachant que la culture urbaine n’y est guère développée, car notre pays est moins marqué par le « régime » villes que par le « régime » État, pour reprendre la distinction de Fernand Braudel ?

Vincent Renard – Paradoxalement, alors que les effets du développement urbain et du système foncier, à savoir une crise du logement, la dégradation des espaces naturels dans les zones urbaines et la poursuite des extensions périphériques sont bien étudiés, la réflexion théorique aussi bien que les travaux empiriques relatifs au foncier et à l’immobilier sont des denrées rares. Dans le contexte français notre appareil conceptuel dans ce domaine n’a pas été mis à jour depuis des décennies. Plus grave, alors même qu’on observe une déconnexion du financier et du spatial, les économistes sont généralement absents du débat sur les mécanismes économiques de la production urbaine. Si cette discrétion théorique est un phénomène mondial, la particularité française s’explique par la rupture progressive qui s’est opérée depuis les années 1980, après la reconstruction urbaine de l’après-guerre, avec l’économie administrée qui avait été mise en place d’une façon alors efficace, adaptée aux conditions socio-économiques du moment. Pour rappel, l’alchimie financière de la Caisse des dépôts et la gestion de l’appareil d’État ont été des moteurs efficaces.

Mais on n’était pas en économie de marché, on s’est donc habitué à des mécanismes d’économie administrée. Or, cette économie administrée est aujourd’hui bien lézardée. Lors de nos « trente glorieuses urbaines », le rôle des ingénieurs et des grands corps en charge de l’aménagement était central. Aujourd’hui, la décentralisation est passée par là et l’État, trop longtemps après, est maintenant en pleine recomposition.

On est entré dans un autre monde avec en particulier l’intervention de mécanismes financiers spécifiques sur les marchés fonciers et immobiliers. Ce décalage historique, ce déphasage mental nous a fait prendre du retard sur le plan de la réflexion… et de choix des politiques publiques.

Mais la recherche juridique n’est guère plus développée, disiez-vous !

Le rapport entre le droit et la ville pose d’autres types de problèmes, liés pour l’essentiel à la complexité du droit dans le domaine urbain, à sa prolifération et à son inapplication croissante, dans un contexte de maintien du rôle sacralisé de la propriété.

La réflexion sur la nature et l’évolution de la propriété est très présente à l’échelle mondiale. En France, les travaux les plus intéressants sur ces points relèvent de la philosophie du droit, de l’histoire du droit et de l’anthropologie, mais il y a encore trop peu d’analyses critiques du droit produites actuellement, prenant en compte les effets urbanistiques et sociaux de l’application du droit.

S’il y a, d’autre part, un certain consensus pour dire que l’hypertrophie du droit pose des problèmes croissants de compréhension et d’application, il y a peu de mise en cause de ce phénomène, pas de coup d’arrêt donné à la prolifération législative et réglementaire, bien qu’on continue à vivre avec une certaine révérence vis-à-vis du droit. Or, si les Français se servaient de façon courante du droit dans le domaine de l’urbanisme et de la construction, comme cela se fait dans les pays anglo-saxons, le système serait rapidement paralysé. Tel est le paradoxe : les Français se servent peu du droit car ils en craignent la complexité, l’incertitude de l’issue… et le coût de la procédure. Or, rares aujourd’hui sont les permis de construire importants qui ne risquent l’annulation. Et on s’est plus ou moins habitué à la pratique de la régularisation, puisque l’annulation intervient trop tard pour pouvoir revenir à l’état initial.

Mais cette absence de débats et de réflexion met-elle en cause l’hypothèse d’un clivage droite/gauche sur ce plan ?

En ce qui concerne le rapport à la propriété et au respect du foncier et des règles de droit, j’ai plutôt le sentiment que le clivage n’est pas tant un clivage droite/gauche qu’un clivage archaïques/modernes, c’est-à-dire celui qui oppose les défenseurs de la « petite propriété traditionnelle méritante », respectueux de l’histoire et du parcellaire et les partisans d’une modernisation du système qui permet de restructurer le foncier, de s’abstraire du cadastre, de restructurer l’espace.

On peut se souvenir ici du très libéral ministre Chalandon qui, après un épisode de déréglementation générale lorsqu’il était ministre de l’Équipement en 1970, avait ensuite changé son fusil d’épaule pour prôner une politique interventionniste, une fiscalité foncière incisive, et proposait de « collectiviser les sols sans le dire ». On peut en rapprocher, quelques années plus tard, le cas du ministre gaulliste Robert Galley qui voulait récupérer la plus-value foncière en socialisant – partiellement – le droit de construire. On peut rappeler à l’inverse la tentative de Roger Quilliot de moderniser notre système foncier, mais dont la volonté réformatrice s’est heurtée sur ce point à un blocage au plus haut niveau de l’État, comme on dit.

Si la France fait exception sur bien des points, elle n’en est pas moins prise dans les mécanismes de l’économie financière qui fait lourdement pression sur le foncier et l’immobilier.

Prenons acte de la situation. Un certain nombre d’acteurs globaux – des acteurs financiers, des fonds de pension, des fonds d’investissement, des hedge funds, le système bancaire dans son ensemble – ont un raisonnement simple d’investisseurs sur les marchés immobiliers. Ce n’est pas nouveau pour un économiste, même si les techniques et les produits financiers sont de plus en plus sophistiqués.

La nouveauté, liée à la globalisation, est qu’ils agissent désormais dans un monde dérégulé sur le plan de la finance. N’importe quelle société peut acheter un immeuble à la Défense ou un ensemble de maisons de luxe à São Paulo pour placer son argent avec le meilleur rendement possible. Depuis maintenant deux ou trois décennies émergent, par exemple aux États-Unis, les Real Estate Investment Trust (Reits), ou en France les sociétés d’investissement immobilier cotées (les « Siic ») – ces sociétés ayant pour objet de gérer un patrimoine immobilier pour le compte de leurs actionnaires.

Cette recherche du rendement les conduit à intervenir de façon rationnelle sur les marchés immobiliers qui peuvent produire des plus-values très importantes. Ce qui engendre des mouvements cycliques croissants, ceux que des économistes comme André Orléan ou Pierre-Noël Giraud ont étudiés, où le bon investissement est d’abord celui dont on croit que tout le monde le trouve bon. Ainsi va le « commerce des promesses », pour reprendre le titre d’un livre de Pierre-Noël Giraud, sous-titré « petit traité de la finance moderne ».

Dans ce contexte, il faut souligner que la France demeure un pays attractif, un pays que l’on ne peut résumer à ses entrées de villes désolantes et à ses grands ensembles inquiétants. La France « immobilière » et « foncière » reste pour une large part très attractive comme investissement. Les entreprises de conseil en gestion immobilière l’affirment : Paris est un excellent choix, Montpellier aussi, de même que Toulouse et la Côte d’Azur…

La recherche de l’investissement rentable dans l’immobilier ne correspond d’ailleurs pas nécessairement à des raisonnements court-termistes. Qu’on ne se trompe pas sur ce point ! Les membres de la Caisse de retraite des instituteurs du Minnesota, pour prendre un exemple au hasard, ne sont pas des court-termistes, ils veulent que l’on gère au mieux leur argent à long terme car ils pensent à leurs retraites à venir.

En revanche, l’organisme qui gère leur épargne pour garantir leur retraite future aura sur ces marchés un comportement qui jouera sur les cycles des marchés. Les sommes en cause sont considérables.

Or, cette dynamique financière dans l’immobilier n’est pas en voie de résorption mais d’accroissement sur les divers segments des marchés immobiliers, y compris maintenant sur le secteur résidentiel. Une interrogation demeure : s’agit-il de vases communicants ? Si les prix montent à Paris, baissent-ils parallèlement à Francfort ? S’ils montent à Londres, baissent-ils à Milan ? Ou bien les baisses et les hausses sont-elles simultanées dans l’ensemble des grandes villes des pays développés ? Cela reste une question sur laquelle il n’existe pas d’évidence empirique ferme, pas plus d’ailleurs que sur l’articulation entre la Bourse et les marchés immobiliers.

Dans ce cadre, le contexte actuel est marqué par la durée exceptionnelle du cycle haussier, près de dix ans maintenant, avec un impact sur les marchés du logement qui pénalise une part croissante de la population.

Mais cette description de la dynamique financière n’explique pas pourquoi les investisseurs privilégient le foncier et l’immobilier.

Deux facteurs interviennent. S’il faut rappeler d’emblée le mouvement d’urbanisation massif et la demande de construction qui l’accompagne à l’échelle mondiale, l’autre élément décisif est bien entendu la déréglementation financière internationale qui s’est aujourd’hui généralisée. Quiconque dispose des fonds correspondants peut s’acheter un immeuble à New York et en discuter le loyer dans la foulée.

Cette déréglementation a donné naissance à des activités de type bancaire spécialisées sur le créneau de l’immobilier, développement récent et fort rentable sur certains secteurs. Toutes les grandes banques ont maintenant un département immobilier. Et pour cause : plus le mouvement financier est cyclique, plus cela offre des opportunités de plus-values intéressantes. Ce qui donne lieu au market timing, choix des investissements en fonction des cycles sur les différents marchés. Beaucoup d’acteurs, aussi bien des entreprises que des particuliers qui épargnent, ou des banques, jouent en fonction de tel ou tel cycle du marché : les uns deux ans, les autres cinq ou sept ans. Un tel comportement rend improbable sinon impossible une stratégie urbaine. Tel est le constat initial : la politique urbaine est touchée aujourd’hui par l’intervention des investisseurs d’une part et par les mécanismes financiers d’autre part, plus peut-être que par la planification urbaine traditionnelle, avec ses zonages et ses règlements. Les investisseurs répondent avant tout à des incitations financières, ce qui fragilise toute politique urbaine de long terme.

Mais qui fixe le prix du logement ? Est-ce le prix du foncier ou le mécanisme de la production immobilière ? Peut-on dire que ce sont les produits financiers qui fixent les prix fonciers ?

Quand on achète un terrain, il faut définir la nature de ce qu’on achète. Le prix du terrain repose sur les droits attachés à ce terrain : est-ce qu’on peut y faire des tours de bureaux ou faut-il les conserver comme espace naturel ? Là encore, on a changé de monde. En Europe et en France particulièrement, les règles d’urbanisme sont devenues flexibles, négociées, et le partenariat public/privé est la règle.

Qui achète un terrain pour le développer l’achète avec des conditions suspensives d’obtention d’une autorisation, en conséquence la valeur du terrain sera largement déterminée par l’autorisation qui sera accordée. Un véritable commerce de la négociation du droit se développe, même si cette formulation paraît violer un principe de base du droit administratif : la gratuité des autorisations.

Aujourd’hui, le droit est négocié alors que l’État, il y a trente ans, décidait de la règle, et l’appliquait, ce que l’élu pouvait d’ailleurs lui reprocher. Ce n’est plus le cas : l’élu ne peut plus, dans le cas général, renvoyer la faute à l’État car ce sont les collectivités locales qui assument la décision sous leur responsabilité. Les attitudes restent fort différenciées : des municipalités sont « constructives », d’autres privilégient des comportements malthusiens. Ici, le particularisme monocommunal soulève de difficiles problèmes d’harmonisation des politiques entre communes voisines.

Pour en revenir aux investisseurs immobiliers, on doit distinguer deux attitudes : celle des spéculateurs qui misent sur des coups et celle qui privilégie des mécanismes de collecte de l’épargne qu’il faut garantir dans le long terme. Le durable succès – jusqu’à aujourd’hui – des caisses d’épargne dans la collecte de l’« épargne populaire » en France est là pour nous rappeler que le long terme n’est pas rejeté par principe.

En résumé, on peut dire que les mécanismes financiers ont envahi le champ de l’aménagement et de la gestion urbaine, et joue un rôle croissant dans le devenir de nos villes.

Dans ces domaines, il y a bien des rumeurs et des propos caricaturaux. Qu’en est-il de l’idée selon laquelle le foncier est introuvable, qu’il n’y a pas de terrain à acheter ?

En France, sauf cas particuliers, la rareté des terrains n’est pas un problème. Les endroits où l’espace est rare sont… rares. Certes, à Paris intra-muros l’offre de terrains est quasiment fixe, tandis que la demande est infinie… De même, certaines îles de l’Atlantique ou de la Méditerranée se trouvent au bord de la saturation urbaine. Mais dans le cas le plus général, ce ne sont pas les terrains qui manquent, ce sont les terrains constructibles mis sur le marché par leur propriétaire.

En effet, on observe ici la force du raisonnement selon lequel plus on garde un bien foncier ou immobilier plus il prend de la valeur. Le marché foncier est dans une large mesure un marché de notaires, de croque-morts, de syndics de faillite ou d’avocats du divorce : les terrains ou les immeubles ne viennent sur le marché que si un événement exogène – héritage, faillite ou divorce – intervient. Sinon, on conserve ces biens parce qu’on pense que leur valeur va monter. Et la planification urbaine comme le système fiscal ne constituent pas des incitations à les mettre sur le marché, puisque le stockage en est presque gratuit.

En France, le pouvoir local étant plutôt malthusien au niveau de la commune, c’est au niveau de l’agglomération que l’on peut observer des formes de responsabilisation sur le plan du foncier. A contrario, les Hollandais ont bien davantage un sens du bien commun dans l’aménagement de l’espace, et le sens collectif prédomine dans d’autres pays d’Europe du Nord, en Suède, en Norvège et en Finlande par exemple. Ce sens collectif est sans conteste facilité par la structure politico-administrative où le « pouvoir urbain » est systématiquement dévolu au niveau de l’agglomération.

Si la dynamique financière brise les ressorts d’une politique urbaine cohérente, vous n’en défendez pas moins la possibilité d’une gouvernance urbaine au niveau de l’agglomération ?

Le choix qui a été fait au moment de la décentralisation est celui de la commune comme détenteur principal du pouvoir urbain. Je me souviens des déclarations de Gaston Defferre, ministre de l’Intérieur et de la Décentralisation au début des années 1980. Il pensait que l’urbanisation était en train de se terminer et qu’on pouvait se permettre de tout miser sur la commune. On paie cher aujourd’hui ce choix du particularisme monocommunal. Le discours dominant souligne la richesse des intercommunalités et l’atout que constitue notre vivier de plus de 500 000 élus.

C’est une vision un peu nostalgique, qui n’est probablement pas à la hauteur des enjeux dans nos principales agglomérations, et bien sûr dans l’agglomération parisienne. Dans beaucoup d’agglomérations il y a plusieurs intercommunalités, beaucoup de communes, mais pas vraiment de pouvoir urbain stratégique au niveau du tissu urbain aggloméré et du bassin d’emploi, échelle à laquelle se font les choix. La structure du pouvoir est éclatée, ce qui ne permet pas le plus souvent d’assurer des cohérences en termes d’aménagement.

Le bon échelon de gouvernement des villes, c’est l’agglomération, l’ensemble des communes reliées, avec leur hinterland. Ce n’est d’ailleurs pas une idée neuve. Déjà en 1980, le rapport Saglio sur l’offre foncière, commandé par Michel d’Ornano, alors ministre de l’Équipement et du Cadre de vie, avait posé comme l’une des premières recommandations de créer des opérateurs fonciers « dans les quinze zones d’aires métropolitaines où la pression foncière est la plus intense »…

On peut enfin souligner un point important à propos du rôle de la commune. En urbanisme, l’arme absolue, c’est le permis de construire. On peut faire tous les schémas de cohérence territoriale (Scot) et tous les plans locaux d’urbanisme (Plu) qu’on veut, tant que le permis reste du ressort de la municipalité, les choses ne bougeront pas en profondeur. Ce serait une révolution de transférer le permis de construire au niveau de l’agglomération, comme c’est le cas dans la plupart des pays européens. Il y a une exception française (plus de 36 000 communes, que l’on peut rapprocher des quelques centaines de communes en Angleterre ou aux Pays-Bas).

Gardons la commune et son maire à l’écharpe sympathique, mais en déplaçant à un niveau plus large la responsabilité stratégique de la planification, des infrastructures et de la délivrance des autorisations, en particulier bien sûr le permis de construire. Quant à Paris, c’est un cas particulier qui relève probablement d’un costume sur mesure tant les problèmes qu’il soulève en matière d’urbanisme et de logement sont aigus, aujourd’hui répartis entre plusieurs centaines de centres de décision.

Il faudrait une loi spécifique pour la gestion de l’agglomération parisienne, pour ses huit millions d’habitants. Le cas de Londres, sans être un modèle, pourrait utilement nourrir la réflexion.

Mais si l’on dépossède le maire et la commune du permis de construire, à quel niveau le rétablir ?

Dans le système antérieur, la compétence relevait du ministère de l’Équipement avec ses unités déconcentrées, ses directions régionales et départementales. On a considérablement atténué les responsabilités de cette administration, sans créer de contrepartie, sauf dans quelques cas particuliers. Le pouvoir urbain est un puzzle où seules quelques communautés urbaines, quatorze à ce jour, ont un vrai pouvoir d’agglomération. On cite souvent aussi Nantes, Rennes et quelques autres mais ce ne sont que des exceptions.

Il manque d’une part une structure et d’autre part un métier qui ne s’est pas encore vraiment développé, celui d’urbaniste. Certes, il existe un office de qualification au ministère de l’Équipement. Des formations universitaires commencent à se développer mais la force de la profession reste très en deçà de ce qu’elle est dans les pays européens comparables. La qualité d’urbaniste reste le plus souvent apposée à un métier premier : on est économiste-urbaniste, architecte-urbaniste, paysagiste-urbaniste mais rarement urbaniste tout seul. A contrario, dans des villes comme Dortmund ou Rotterdam, Francfort ou Birmingham, le responsable du service d’urbanisme est le centre de décision stratégique dans les grands choix d’urbanisme de la ville, et qui dirige un service significatif comptant un grand nombre d’urbanistes qualifiés.

Préparer le Scot n’est pas du ressort d’un politicien qui s’inquiète d’abord de savoir quelle commune limitrophe va prendre en charge tel ou tel équipement dont il a besoin et qu’il ne souhaite pas réaliser lui-même. Il est regrettable que cette émergence d’un vrai métier d’urbaniste reste si lente en France.

Mais le paysagiste relève du ministère de l’Agriculture, l’architecte de celui de la Culture et, plutôt que des urbanistes, la formation française privilégie des ingénieurs de haut vol qui appartiennent aux grands corps. N’est-ce pas là que le bât blesse ? On pouvait s’attendre à deux réformes de la part de Nicolas Sarkozy, une réforme valorisant l’agglomération et la région, mais aussi une réforme rapatriant les architectes dans le grand ministère Borloo du Développement durable où officient les ingénieurs des Ponts et Chaussées qui ont pourtant perdu une partie de leur pouvoir avec la décentralisation. Aucune de ces réformes ne semble à l’ordre du jour.

En France, les urbanistes n’existent guère en tant que tels, les architectes sont un peu isolés, en outre rattachés au ministère de la Culture, et les juristes sont trop rares dans le domaine de l’urbain.

Un certain cloisonnement persiste entre disciplines. Au lieu de valoriser le métier d’urbaniste comme c’est le cas en Angleterre en ajoutant de l’économie et du droit à l’architecture dans le but de prendre vraiment une responsabilité globale dans la gestion urbaine, on crée bien sûr une équipe multidisciplinaire. On réunit un architecte, un paysagiste, un anthropologue, un économiste, un raton laveur, un statisticien autour d’une table… et chacun produit sa petite note. Mais il n’est pas certain que la somme des notes constitue un véritable projet urbain.

Mais cela ne tient-il pas au fait que le politique reste tout-puissant et que l’urbaniste est d’abord là pour suivre les signes du maire ?

Effectivement, en général l’urbaniste n’existe pas en tant que tel dans les organigrammes des municipalités, on trouve la finance, le Drh, la propreté, le développement durable, la construction, mais l’urbanisme est souvent réduit à la portion congrue et à l’édiction de réglementations.

Quelles réformes privilégier dans un tel contexte ?

On ne bougera pas l’institution sans toucher en même temps au contexte financier et fiscal. Qui décide et qui paie ? La réforme passe par la connexion de ces deux questions. Or notre système fiscal est d’une telle complexité que le connecter à la réflexion portant sur l’urbanisme est une tâche redoutable. Sur ce point, on peut se sentir mal à l’aise parce que notre outil de base qui s’appelait la zone d’aménagement concerté (Zac), qui s’appelle maintenant la « concession publique d’aménagement » qui a fait, sous la pression de Bruxelles, l’objet de réformes de fond, présente aujourd’hui une fragilité juridique certaine, et il est nettement en perte de vitesse.

Ce point – important – n’est qu’une partie d’un ensemble plus vaste, le problème soulevé par la fragilité juridique de notre système urbanisme et construction. Avec la prolifération juridique qui se poursuit, en dépit de volontés simplificatrices réitérées, ce qui devait être un cadre intelligent, cohérent et compréhensible de l’aménagement a disparu. On refait du lotissement à la petite semaine et des permis de construire au coup par coup. Le lien entre le droit, les règles procédurales, les finances locales, une conception urbaine et spatiale, le respect des équilibres sociaux fait défaut.

Un certain nombre de réformes fiscales ont eu pour but de développer le parc locatif ou de faciliter l’accession à la propriété. Qu’en pensez-vous ?

Des réformes fiscales ont en particulier privilégié l’incitation à l’investissement locatif, c’était le « Périssol » puis le « Besson », suivi du « Robien », complété aujourd’hui par le « Borloo populaire ». C’est une bonne idée au départ puisqu’il s’agit d’inciter par des aides fiscales des ménages à utiliser leur épargne pour construire un logement et en contrepartie de le louer pendant une certaine durée. Aujourd’hui, près la moitié de la promotion immobilière neuve se fait sous l’un de ces régimes. On peut rappeler que le « Robien » permet de déduire du revenu imposable une portion importante du coût de l’investissement, qui peut atteindre près du tiers pour un contribuable aux revenus élevés, ce qui est considérable.

La question a été posée de le rendre plus « social », c’est-à-dire de plafonner le loyer acceptable, en contrepartie de l’aide fiscale. Le changement de gouvernement, joint à la forte baisse subséquente de ce type de placement, a rapidement conduit à revenir à une quasi-liberté de fixation du loyer. L’instabilité des règles relatives à ce type de placement, leur impact distributif discutable et leur généralisation comme produit financier posent aujourd’hui un problème délicat.

L’étanchéité prévaut entre un raisonnement en termes d’aménagement du territoire et un raisonnement financier. La déconnexion est manifeste dans le cas – fréquent – où l’investisseur qui « fait un Robien » ne va même pas voir la maison qu’il achète. Supportable, et même réjouissant pour l’investisseur dans la phase ascendante du cycle du marché immobilier, le dispositif peut se transformer en potion amère lors du retournement du cycle. L’Espagne en fait actuellement l’expérience.

Les raisonnements financiers ont désormais acquis droit de cité mais, surtout, ils sont devenus dans une mesure croissante les guides, les repères. Le résultat se lit directement dans le territoire. La politique urbaine n’est plus faite par le ministère de l’Urbanisme, quelle que soit son appellation exacte. Elle est faite désormais en partie par les collectivités locales, mais plus encore par des règles financières et fiscales. On entend une incantation récurrente à propos des maires bâtisseurs ! Mais on sait ce qu’il faudrait pour que les maires deviennent des bâtisseurs. Il faudrait qu’ils y aient intérêt. Et cela doublement : financièrement et électoralement. Or un maire n’a pas intérêt à bâtir : financièrement, cela entraîne des dépenses, par exemple des écoles, et électoralement, surtout dans les petites communes périurbaines de deuxième ou troisième couronne, il doit plus souvent écouter la voix des nouveaux installés qui veulent préserver leur verdure.

Quelle leçon retenir de la crise des subprimes. La France peut-elle être atteinte à terme ?

Sur ce point, je pense que la France est un pays relativement protégé du risque direct né du fonctionnement du marché des subprimes aux États-Unis : celui-ci est lié à une pratique encore très peu développée en France, celle de l’hypothèque que l’on appelle rechargeable en France, c’est-à-dire que la banque ouvre automatiquement un crédit à l’acquéreur d’un logement au fur et à mesure que ce dernier rembourse ce crédit.

Aux États-Unis, la concurrence entre banques pour placer ce type de crédit subprime à des ménages aux revenus limités a conduit à des excès qui, gérables dans un contexte de hausse des prix immobiliers, s’avèrent très vite insoutenables lors du retournement.

L’histoire des subprimes est d’autre part un révélateur intéressant sur la contagion internationale entre les marchés et la « perte de traçabilité » des financements, qui conduit à des crises insoupçonnées dans d’autres pays. On a même vu des gens faire la queue pour tenter de récupérer leur avoir un samedi matin devant une banque britannique respectable, la Northern Rock, que l’on parle aujourd’hui de nationaliser… Et si la France est relativement à l’abri d’une crise analogue à celle des États-Unis, on voit bien aujourd’hui qu’elle est frappée par la déstabilisation de l’ensemble du système financier, qui a révélé à cette occasion sa grande opacité et sa faible « traçabilité ».

Dérégulation généralisée, marchés de plus en plus cycliques : voilà qui pose de façon aiguë la question de la définition et de la mise en œuvre de politiques urbaines à long terme. La figure du « régulateur » des marchés immobiliers, en particulier des marchés du logement, reste à construire.