Faut-il sauver la promotion immobilière ?

Votre livre s’ouvre non pas sur un portrait à charge du promoteur, mais sur un ensemble d’activités professionnelles complexes : la promotion immobilière. Celle-ci constitue désormais le « système » qui domine le marché immobilier, tout en restant directement dépendant de choix politiques à tous les niveaux et donc également des pouvoirs publics. Pourquoi et comment en est-on arrivé à cette situation, qui s’impose aujourd’hui à la fois comme une évidence et comme une impasse ?

Effectivement, je m’efforce de ne pas imposer une lecture morale du métier de promoteur. Il existe, dans le débat professionnel, une critique de la rapacité supposée des promoteurs immobiliers, voire de leur malhonnêteté structurelle. Je pense que celle-ci est caricaturale et fausse, même si des abus existent, et surtout qu’elle est inopérante. En ce sens, je déçois beaucoup de lecteurs qui espèrent lire un pamphlet contre ces méchants promoteurs !

La promotion immobilière, une fausse solution à la crise du logement

Ce que j’explique en revanche, c’est que la promotion immobilière ne peut être la solution unique à notre besoin de logements, et qu’elle ne l’a jamais été. L’essai s’inscrit dans un moment de crise intense du secteur, où – par réflexe – l’État réfléchit aux moyens de sauver ce secteur économique et la production de logement associée. A la question : « comment sauver la promotion immobilière ? », je substitue la question : « faut-il sauver la promotion immobilière ? ».

Je déploie le raisonnement autour de cette question par trois approches complémentaires : une approche de sociologie des acteurs ou « approche par la structure » (comme la nomme Christian Topalov), une approche historique et une approche économique. C’est un livre de praticien qui lit, ou de lecteur qui pratique, au choix. Il s’appuie donc à la fois sur une bibliographie assez éclectique et sur ma connaissance de professionnel de l’urbanisme qui travaille régulièrement avec des promoteurs.

Que fait un promoteur immobilier ? Il achète un terrain, il construit des logements, puis il vend ces logements. Pour obtenir ce terrain, il doit payer le meilleur prix possible, car il est en concurrence avec d’autres promoteurs. Pour cela, il a deux leviers principaux : la densité, soit le nombre de logements qu’il construit sur la parcelle, et le prix de ces logements. C'est ce qu'on appelle le compte à rebours : le promoteur part du chiffre d’affaires qu'il espère, soustrait ses coûts et sa marge, et obtient ce qu'il peut payer pour le terrain. Le promoteur qui gagne l’enchère foncière est celui qui construit le plus de logements les plus chers sur ce terrain. Cette mécanique bien huilée a des effets concrets, en ceci que les prix de l’immobilier ont certes augmenté de 215% entre 2000 et 2018, mais sur la même période ceux du foncier ont augmenté encore plus – ils ont triplé. Cette période est marquée par des taux bas et une intense activité de la promotion immobilière ; or, depuis 2022, les promoteurs n’arrivent plus à trouver preneurs pour les logements qu’ils produisent, car ils sont trop chers. L’argument souvent mis en avant est la hausse brutale des taux d’intérêt, après une parenthèse de vingt ans de taux d’intérêt anormalement bas. C’est vrai, mais c’est partiel : dans cette même période, le pouvoir d’achat immobilier des Français a baissé de 25 m², malgré des taux de crédit qui auraient dû au contraire l’augmenter. De fait, les prix des logements neufs augmentent plus vite que la solvabilité des acheteurs. La hausse des taux n’a été que le déclencheur qui a montré l’insoutenabilité de cette fuite en avant des prix.

Ce que je montre dans le livre, c’est que tout au long de son histoire, qui commence en 1852 avec la création du Crédit Foncier, la promotion immobilière a fait face à plusieurs crises majeures. L’actuelle ressemble à celle de la fin du xix^e siècle, où, après une période faste accompagnant les travaux du Paris haussmannien, les promoteurs ont fait face à un double défi : il n’y avait plus assez de bourgeois pour les logements bourgeois, et la rentabilité locative de leurs immeubles n’était pas suffisamment attractive par rapport à d’autres actifs financiers. Le marché s’est asséché par le manque de débouchés et de financement ; ensuite, la promotion immobilière disparaît complètement dans l’entre-deux guerres, période où l’on a pourtant davantage construit de logements qu’auparavant. Plutôt que relancer sur les mêmes bases un système qui court mécaniquement à sa perte, il faut sortir d’une certaine cécité du présent et s’interroger sur les alternatives passées, actuelles et à inventer. C’est ce à quoi je m’efforce dans l’ouvrage.

Pour une architecture bien informée

Le système de la promotion immobilière produit un type d’habitat spécifique : logements aux surfaces de plus en plus réduites, « mono orientés », car réalisés dans des bâtiments de plus en plus épais, avec une organisation de la circulation intérieure qui réduit davantage l’espace utile à la vie quotidienne. De plus, l’utilisation du béton étant quasi consubstantielle au mode de fabrication de la promotion immobilière, on en arrive très vite à une uniformisation de la production de logements, qui ne s’adaptent que peu aux besoins spécifiques de certains sites et territoires. Quelle place occupe le métier d’architecte dans ce système de promotion immobilière ?

La discipline de l’architecture, qui a tant donné à la pensée de la ville depuis le xiv^e siècle, se trouve aujourd’hui conceptuellement rabougrie. D’un côté, elle est soumise à des normes de plus en plus contraignantes : environnementales, mais aussi de sécurité ou d’urbanisme. De l’autre, elle se trouve soumise à une « commande », dont elle ne saisit pas toujours toutes les logiques, notamment financières. Pour sortir de ce piège et retrouver une pleine capacité à penser la ville dans toutes ses composantes, les architectes ont tout intérêt à comprendre les logiques des normes comme de la commande pour mieux les contrer ou les adapter. L’essai vise aussi à mieux faire comprendre aux architectes les contraintes qui pèsent sur les clients promoteurs.

Le promoteur immobilier est le client de l’architecte. Mais c’est un client exigeant, ayant fait souvent des études d’architectures. Le directeur technique chez un promoteur aura ainsi pour mission de mettre au défi le travail de l’architecte, principalement pour réduire les coûts de construction et donc les honoraires de l’architecte, qui est payé au prorata. Parfois, cela est tout à fait utile au projet, par exemple lorsqu’un promoteur amène un architecte à mieux prendre en compte les usages réels des futurs acquéreurs et la qualité des plans d’intérieur, plutôt qu’à magnifier la façade qui figurera dans les magazines d’architecture. Parfois, à l’inverse, cette réduction du coût se fait au détriment de la qualité d’usage ou de la qualité environnementale du bâtiment.

L’architecture est un métier réglementé, où des professionnels s’inscrivent à un ordre. Il est obligatoire d’avoir recours à eux pour des opérations d’une certaine taille. Cependant, si l’Ordre vérifie que l’architecte reste bien indépendant du promoteur, cela n’empêche malheureusement pas des situations de dépendance économique. Comme tout prestataire, un architecte peut, à certaines occasions, avoir des difficultés à résister aux pressions de son client, même si elles réduisent la qualité du bâtiment.

Les dérives de la financiarisation des villes

Aux côtés du système de la promotion immobilière apparaît un autre système : celui de la financiarisation, donc d’une économie fondée sur les marchés financiers. Le logement devient un « actif financier », et la forme de la ville suit le taux de retour sur investissement. Le chapitre central de votre livre a pour titre « Le fond du problème, la ville marchande » : mais à quel système marchand a-t-on affaire aujourd’hui ?

On nomme financiarisation le processus selon lequel des pans entiers de l’économie sont analysés et pilotés avec des outils issus du monde de la finance. Le promoteur est la cheville ouvrière qui permet la financiarisation de la ville, et ce dès le xix^e siècle.

Que font les marchés financiers ? Ils allouent l’épargne disponible sur des projets d’investissement qui représentent le meilleur couple rendement-risque. Cela a plusieurs effets majeurs sur la ville, comme la focalisation des investissements sur un nombre très limité d’espaces. Le financier veut acheter dans un espace pour lequel le marché anticipe un maintien ou un gain d’attractivité : les grandes métropoles mondiales. Par ailleurs, l’investisseur financier contemporain, contrairement à l’investisseur patrimonial historique qui conservait les biens acquis, anticipe la revente de son bien dans son modèle. Il est donc prêt à payer plus cher un bien dans un marché qu’il estime haussier, enclenchant ainsi la hausse dans une spirale spéculative.

Par la financiarisation, nos villes sont donc devenues des coffres-forts pour ultra-riches. L’économiste Pierre Veltz dit, dans Après la Ville, que le capitalisme le plus « liquide » de l'histoire de l'humanité n'a pas trouvé d'autres débouchés que de s'investir massivement dans le bien le moins liquide de l'histoire de l'humanité. Nous n’avons plus assez de gains de productivité dans le secteur productif pour servir les rendements qu’attendent les marchés financiers ; ces derniers s’orientent donc vers les marchés spéculatifs que représentent soit les grands paris technologiques, tels que l’IA, soit l’immobilier, qui permet d’avoir un recours massif au prêt.

Par la financiarisation, nos villes sont donc devenues des coffres-forts pour ultra-riches.

Néanmoins, pour rendre la financiarisation possible il faut quelqu'un capable de transformer le réel en un tableau Excel, si l’on peut dire ainsi. C'est le rôle du promoteur dans le logement, notamment les résidences gérées, mais aussi dans les bureaux. Des produits d’investissement sont nécessaires pour absorber les énormes flux financiers de notre épargne. On construit donc d’abord pour les besoins de la finance, avec les conséquences que cela implique : risque limité par la focalisation spatiale, rapidité de la rotation du capital, surfaces adaptées pour augmenter le rendement locatif, espaces communs réduits au maximum ou monétisés.

Le logement se caractérise également par ce qu’on pourrait qualifier de « financiarisation pour petits riches ». En France, le logement est un bien trop diffus, politiquement trop observé et à la rentabilité trop faible pour intéresser des grands fonds d’investissement. Pour produire du logement locatif libre, l’État va donc essayer d’intéresser des petits épargnants via des dispositifs de défiscalisation. Concrètement, ces derniers augmentent la rentabilité de l’investissement locatif, en permettant au propriétaire de déduire des impôts une partie de ses frais. Ces dispositifs ont deux effets majeurs : un transfert de richesses vers les ménages aisés, qui se constituent un patrimoine immobilier à peu de frais, et la hausse des prix de l’immobilier qui suit cette solvabilisation d’une partie des acquéreurs.

Rétablir la valeur d’usages

Vous décrivez avec précision un conflit de valeurs : « la valeur d’actif contre la valeur d’usage » et, entre les deux, la « valeur d’échange ». Ainsi, le logement, qui sert aussi à stabiliser les parcours de vie, et sur lequel reposent ces différentes valeurs, se retrouve désormais au centre d’une inflation foncière. Comment agir sur le foncier pour accorder une juste place à la valeur d’usage, et ensuite comment suivre et encadrer cette valeur d’usage ?

La valeur d'un logement peut être construite de deux façons différentes : selon sa valeur d'usage ou sa valeur d'échange. Cette dernière s'est transformée, avec la financiarisation de l'économie, en valeur d'actif. La valeur d'usage, c'est ce qui nous fait apprécier un logement quand nous l'utilisons : sa surface, sa luminosité, son quartier, sa capacité à réguler le climat. La valeur d'échange est la valeur que nous pouvons tirer du logement quand nous le vendons. Dans un marché théorique, ces deux valeurs devraient correspondre. Mais le logement a aussi une valeur d'actif qui va se retrouver dans la valeur d'échange. Il s'agit de la valeur définie à partir des revenus qu'on peut tirer du logement : le loyer et la plus-value à la revente. Dans un contexte de baisse des taux d’intérêt, il était tout à fait possible, pour un investisseur, que sur une durée de quelques années il obtienne un revenu plus important de la plus-value que des loyers perçus. Cette approche financiarisée de l’immobilier fait donc intégrer dans l’estimation de valeur initiale l’estimation de plus-value future. C’est ce mécanisme qui enclenche les spirales spéculatives que nous avons connues.

Par ailleurs, le rôle pris par la valeur d'actif, qui est la valeur que regardent les investisseurs – particuliers comme grands fonds d'investissement – va réduire la valeur d'usage des logements que nous construisons aujourd'hui. Ainsi, la promotion immobilière va construire des logements de plus en plus petits pour un même nombre de chambres : l'acquéreur-investisseur regarde le rendement locatif, pas la qualité de vie du locataire. Dès lors, comment restaurer la primauté de la valeur d'usage ? La solution passe par un double levier, à la fois fiscal et foncier.

Le levier fiscal d'abord. La rente foncière est une richesse stérile, dont l'inefficacité économique est connue depuis des siècles. Adam Smith critiquait déjà ces propriétaires qui récoltent des fruits qu'ils n'ont jamais semés. John Stuart Mill dénonçait « ces propriétaires que le cours naturel des choses enrichit sans qu'ils ne fassent rien, en dormant en quelque sorte, sans travailler, sans prendre de risques ». Les économistes Alain Trannoy et Étienne Wasmer proposent de taxer le stock de foncier – aujourd'hui massivement sous-taxé alors que l’assiette est considérable – à hauteur de 2%. Même le très libéral Milton Friedman considérait cette taxe comme « la moins mauvaise des taxes », car le foncier, contrairement au capital, n’a pas à être rémunéré pour être produit ; il nous « pré-existe ».

Le levier foncier ensuite : l'acquisition publique des sols. Edgard Pisani, ministre gaulliste passé socialiste, et auteur d’un ouvrage particulièrement précurseur, L’utopie foncière. L’espace pour l’homme, paru en 1977, nous rappelait que nous ne sommes jamais que les locataires de la terre. La détention du foncier par des acteurs d'intérêt général est la meilleure manière de réguler les marchés. L'exemple de Rennes est éclairant : la métropole a décidé de ne plus vendre de foncier public en cœur d'agglomération, privilégiant systématiquement le logement social ou le bail réel solidaire.

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est précisément l'outil qui permet de sortir le foncier, et donc la spéculation, de l'équation. L'acquéreur achète le bâti et loue le terrain à un organisme non marchand nommé organisme de foncier solidaire. Il renonce à la spéculation sur la hausse future des prix en contrepartie d'un accès à prix maîtrisé – 30 à 50% moins cher que le marché. Le caractère social est garanti dans le temps : en cas de revente, le prix du bâti est encadré, et le foncier reste durablement dans les mains de l’organisme de foncier solidaire.

On pourrait même aller plus loin. Je propose dans le livre un mécanisme pour la rénovation thermique : permettre aux propriétaires de « passoires thermiques » de céder leur foncier à un organisme de foncier solidaire, en échange d'un bail réel solidaire. L'argent de la vente financerait la rénovation, le loyer du bail serait indexé sur les économies de charges. Le propriétaire échangerait ainsi la partie spéculative de son bien contre une valeur d'usage accrue. Concrètement, le propriétaire resterait chez lui, mais en tant que titulaire d'un bail de très longue durée plutôt qu'en pleine propriété. Il perdrait la possibilité de spéculer sur la revente, mais gagnerait un logement rénové et des charges réduites. C'est un renversement complet de perspective.

L'objectif final est de sortir durablement les logements des logiques de marché, qui ont montré leur incapacité à assurer seules le logement de tous, malgré la richesse relative de notre pays. La taxation de la rente foncière permettrait de financer une politique d'acquisition foncière plus volontariste, pour créer des logements là où nous en avons besoin, au prix où nous en avons besoin, sans alimenter l'inflation foncière ni la hausse des inégalités patrimoniales.

Propos recueillis par Thierry Vilpou

Faire la ville sans les promoteurs immobiliers
Éditions Apogée, 2025, 243 p. 15€